福州白癜风医院 http://pf.39.net/bdfyy/zjft/180509/6223398.html房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素；货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨，即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国房地产市场的*策导向。房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利；长期来看，全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。
决定房价的起伏的主要因素
总体来看，大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象，但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫，极端情况下可能引发经济危机，十次危机九次地产，比如年代日本房地产泡沫和年美国次贷危机。比如年代日本房地产泡沫和年美国次贷危机。由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快，因而本币房价涨幅较大。-年新兴经济体房价年均增长5.6%，超过发达经济体3.6%的房价年均增速。
一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈。1）由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。2）在大都市圈内部，核心区域房价涨幅显著高于其他地区。3）人口流入幅度大的地区，房价涨幅可能更大。
经济增长带来的收入效应。不变价GDP增长反映剔除价格后的真实经济增长，人均本币不变价GDP增长意味着居民实际购买力提高、增加房产需求。
人口总量与结构变化引起的人口效应。人口对经济体层面房价的影响主要体现在如下三个方面：
一是人口总量变化影响房价。人口总量变动包括自然增长、跨国（境）人口流动，一般而言，人口规模变化与住房需求呈正比。高收入和中高收入生育率已经不足以弥补人口世代更替。但高收入经济体吸引了大量人口跨国流入。
二是人口结构变化影响房价。20-50岁主力置业人群、家庭户规模等人口结构变化，将引致住房需求变化。在家庭户规模方面，由于结婚年龄推迟、不婚率和离婚率提高、低生育率、寿命延长、人口老龄化、人口流动等，导致全球家庭户规模呈小型化趋势，这增加了一定的住房需求。在主力置业人群方面，美国20-49岁人口规模尚在持续增长，日本、韩国、英国分别已在、、年见顶，主力购房人群的规模变化对房地产市场具有非常显著的影响。
三是人口通过经济增长影响房价。人口红利是许多追赶经济体过去经济高速增长的重要源泉，在人口红利消失后经济往往转为中速或低速增长。
货币供应带来的货币幻觉。
从国际经验来看，在经济发展过程中，绝大部分国家均存在不同程度的货币超发，从而引起资产价格变化。一般而言，广义货币供应增速高则通胀高。美国广义货币增长25.6倍，名义GDP增长18倍，实际GDP上涨2.7倍，GDP平减指数增长4.1倍，房价上涨13倍。但是，货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫，极端情况下甚至可能引发经济危机，比如年代日本房地产泡沫和年美国次贷危机。
住房制度影响的供求格局。
住房制度是一国房地产市场导向，一个好的住房制度能使房价长期稳定、支持实体经济发展，一个坏的住房制度可能引发房价暴涨暴跌、削弱甚至掏空实体经济。德国房价之所以长期稳定，关键在于其居住导向的住房制度设计，三大支柱分别为：中性稳健的货币*策与住房金融体系，鼓励居民长期持有住房、打击投机的税收制度，保护租户权益、鼓励长期租房的租赁制度。新加坡目前形成以组屋为主、私宅为辅的二元化供应体系，供给结构呈现“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化分布，住房自有率超过90%，基本实现居者有其屋。
中国香港住房制度则不是一个好的制度，一方面居民居住空间狭小、房价暴涨暴跌，另一方面大量土地未得到充分利用、土地开发率仅24%。
过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，-年M2增长了16倍，从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。
年1—10月份中国房地产企业销售业绩
从销售情况来看，年前10月销售破千亿房企增至24家，碧桂园突破亿大关。分阵营来看，销售额超千亿的企业有24家，其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为.9亿元，同比增长率均值为18.9%，碧桂园突破六千亿大关至.3亿元；-亿的企业共21家，销售额均值为.2亿元，同比增长率均值为62.8%，其中，中梁、正荣、金茂、金科、富力五家企业本月首次跨入千亿阵营。-亿的企业有21家，销售额均值为.4亿元；-亿的企业销售额均值为.6亿元；TOP门槛升至.2亿元。
三季度龙头房企拿地权益金额
统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近亿元，达到.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。数据显示，保利地产三季度拿地权益金额为.1亿元，碧桂园拿地权益金额.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为.5亿元。如此大量和密集拿地，后备储备充足，中期对中国的房地产市场依然看好。
从十一之前，万科高喊“活下去”，再到下半年房产企业销售开始打折，尽管影响了一些购房者的热情，主要是金融货币流动性方面的一个呼吁。十一长假期间，中国人民银行决定：10月7日，下调人民币存款准备金率1.0个百分点，释放流动性约7亿。
国家对金融领域货币的货币管控是应对国际和国内各种经济形势而采取的相应措施，以应对美国加息、缩表，以及美元升值、中美贸易纠纷对国内可能带来的相对影响而实行的一种应对防御措施，主要表现在股市下跌，中美贸易纠纷还在讨价还价之中，各种制裁和反制裁矛盾纠纷不断。但是随着中美两国在贸易方面的谈判，晚些时候会达成一部分成果和共识！毕竟双方 如果开打，对双方经济都会有“百害而无一利”，即便“歼敌一千，也要自损八百”，中美经济摩擦都是多少年的事了，不是一天两天，三个月或者几个月短期形成的和解决得了的。
中国房地产二十年发展表明，短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本。未来应从供给着手，从短期调控*策过渡到长效机制建设、从行*手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的，不是用来炒的”指引下，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。
改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持货币*策和房地产金融*策长期稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。
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